文丨子木老湿

　　图丨摄图feel

　　前几日，和同行老友们吃饭，饭桌上在谈房子的问题时候，有一个话题特别有意思。

　　那就是，如果用20年，这么长的时间跨度作为标的来衡量中国房地产市场，那20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢？

　　如果按目前银行的政策，50年内，居民房屋就折旧完毕了（20年楼龄一般不能作为资产抵押）。但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。

　　当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？

　　如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？

　　OK，这个问题解答的方面很泛泛。但我今天不去谈什么外汇制度，土地政策，或者是城市化发展等等，而是用大家最容易懂的一个概念，人！

　　关注房产的人，都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具有代表性。因此用日本的推演来说明观点再合适不过。

　　首先日本和中国房子最大的区别就是折旧率。高度概括讲，就是日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，最终在设计年限上来讲，价值趋于0。事实上，日本的老年公寓，几万元就可以随便买到。

　　过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过。

　　后来泡沫经济崩溃，地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。

　　其实不只是这样的。

　　造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，老龄人口比例超过20%乃全球第一。

　　目前日本房地产的情况是楼多人少，从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。

　　日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上。

　　下图的房子为全新公寓，装修上没有花费一分钱（这房子还有无敌海景，位置在日本神户市，80平米，220万人民币）

　　由于房多人少经济差，日本房地产已经完全一般商品化，房子的价格更多的由房子本身的属性决定，而非地段，投资价值等因素。

　　中国的人口结构拜计划生育所赐，和日本一样属于双峰。

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　　apan）

　　而且如图，中国人口结构二十年后将和日本重叠，成为老龄化国家。人口开始减少，需求开始疲软。

　　而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩，特别是人口开始流出的二三线城市更加突出。

　　因此我认为，在中国宏观经济疲软，经济增长率钝化的大背景下，房子最终会成为一种会折旧，会贬值的商品。

　　但是一线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入，依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动，如东京。但是疯涨的时代，将会离我们越来越远。

　　房价企高，对我们来说是好事儿吗？

　　目前来看，对于购房者来说，其实还算是蛮幸福的一代。幸福的是什么呢？

　　幸福的是许多人有能力用银行的信贷杠杆锁定现在的资产价格，并用未来的收入流创造现实的生活享受和分享未来的资产价值。

　　简单来说，就是虽然中国房价现在虚高（尤其一线），但是还是可以通过背杠杆的方式上车，是有希望的。有希望的房价，给予了年轻人最后拼搏的动力。

　　但是大家都知道，现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果20年后，阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢？房地产必然会成为区分阶级的标志之一。

　　所以很可能20年后，年轻人已经完成了从愤怒到绝望，甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹事，宁愿吃低保也不加班的转变。

　　准确说，欧美国家的消费主义和及时行乐，正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，而在长期的阶级固化中消磨掉了戾气的结果，这也很可能是未来中国的样子。

　　那时候一线房价依然会相对高，依然会买不起，但是却不那么被关注了。

　　没有上车的人，已经永远挤不上车了，那还追什么车？有钱就花了及时行乐，反正出生就预见了人生的终点。

　　在快速发展的经济体中，才有稳定的上升渠道。因为公司需要扩大，才会有岗位增加，才有人有机会中国式跳槽，才有人能选工作，而不是失业。这时候房价虚高的原因，正是人们有盼头，可以抢房。

　　如果一旦停滞，就会出现年功序列那种“维稳”玩意。日本失去了二十年，无数老百姓都沦为屌丝。但是，核心区域的房价，始终不会崩得很难看，因为是阶级标志。

　　要是现在北上都50万一平米了，你还去关注房价吗？

　　还有人买得起，还有人改善住房，而且不会少。

　　但是估计空军已经早早的回二三线城市，甚至回老家的农村里面盖一套小别墅享受生活去了。

　　未来，看看发达国家，富人区锁死，然后产业向二线三线转移，落后城市逐步发展，房价和收入比趋于稳定。

　　老百姓小确幸，不再追求拼出个未来，明白了努力不出好日子，躺着要福利才有好日子。英国现在宅男沉迷游戏，二次元，比中国都严重。

　　无论阶级固化，还是未来人口老龄化，需求减少。20年后的房地产市场势必会终结。房子会被完全一般商品化。

　　不会有人再花大钱买一个毛坯房，也不会有人再去做房奴，指望着房子升值。因为房子的稀缺性随着人口结构变化会发生根本变化。

　　至于会不会达到那一步，就要看那时候的政治经济环境了。

　　那么对于20年后的房价，你有什么想说的吗？欢迎留言！